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プロが教える!不動産売却における注意点【買取を選択する場合】(不動産買取.com下田・伊東・熱海店)
(2022-08-15)
不動産売却を何度も経験されている方は多くありません。
はじめて不動産売却をされる方からよく頂く質問や、ヒアリングにおいてお話頂く不安や疑問から「注意すべき点」や、希望通りに売却を成功させるためにいくつかのポイントをご紹介いたします!
今回は、「業者買い取りを選択」する際の注意について解説していきます。


■買い取りでの不動産売却
不動産の売却には、仲介業者を通し買い手を探す「仲介での売却」と、直接不動産会社が物件を購入する「直接買取りでの売却」があります。

リサイクルショップなどで不用品を売ることと仕組み的には変わらない「買取」ですが、当然メリット・デメリットがありますので、ご自身が買い取りを選ぶべきか、仲介を選ぶべきかの判断材料としてご参考下さい。

【買い取りのメリット】
それでは、どのような方が買取を選択するべきなのでしょう?
こちらでは、買い取りのメリットとなる点について解説しますので、ご自身の希望に合っていると思った方は、買取が向いていると言えます。

・現金化までの期間が短い
通常、仲介業者を通しての売却は、購入希望者が現れてから取引完了まで1〜3ヶ月くらいはかかると考えてもいいです。
購入希望者が現れない場合には6カ月以上、場合によっては1年以上かかることも。
「1週間以内に●●●万円必要」等の急を要する場合には仲介での売却は時間がかかりすぎるため、直接購入してくれる買取業者を探したほうが良いと言えます。

・仲介手数料が不要
直接買取りの場合、仲介手数料(売買代金の3%+6万円)は掛りませんので、査定金額≒受取金額となります。

・ご近所に知られることなく売却が完了する
仲介での売却の場合にはインターネット広告や折り込みチラシ等で広告をするため、近隣の方に「売却活動中だ」ということが知られてしまいます。
内覧希望者を案内する場合には、購入する気が無いのに興味本位で希望する方も居る為、精神的負担が大きくなるということも。
買い取りの場合には、不動産会社に1度見せるだけで査定価格が出る為、負担が少ないと言えます。

・自分のスケジュールに合わせて売却が可能
仲介での売却の場合、購入希望者の住宅ローンや住み替え時期希望など、購入する側のスケジュールが優先される傾向にあります。また、せっかく購入希望者が現れても、融資特約や気が変わったなどの理由で解約となる場合もあり、確実な予定が立てられません。
一方、買い取りの場合は、売買契約締結後数日で決済が完了するので、売主側のスケジュール優先で進めることが可能です。お子様の新学期や住み替え先の都合など、希望の時期がある場合にはスケジュールが立てやすくなります。

・買い替えなどの資金計画を立てやすい
先述の通り、買い取りは「査定価格≒受け取り価格」となります。
一方、仲介の場合は購入希望者が現れなければ販売価格を値下げしていく必要があります。
つまり買い取りは査定時に手元に受け取れるお金がはっきりしており、買い替えなどの資金計画が立てやすいのです。

・契約不適合責任が免責(瑕疵担保責任免責)
仲介で一般の人に売却した場合、一定期間契約不適合責任(瑕疵担保責任)を負う必要があります。

契約不適合責任(瑕疵担保責任)とは、表面には見えない、あるいは見られない欠陥があった場合、買主に対して損害賠償責任が生じたり場合によっては契約解除に応じなければならないというもので、よく知られた瑕疵では白蟻、漏水などが挙げられます。
一方、買主が不動産会社の場合には契約不適合責任(瑕疵担保責任)は免責されます。不動産会社は不動産取引のプロであり、一般人と違って保護する必要がないからです。


【買取のデメリット】
上記で買取のメリットをご紹介し、買取の柔軟性や利便性をご理解いただけたかと思いますが、買取にも一つだけデメリットがあります。
「仲介業者に依頼し売却するより安い価格になる可能性がある」ということです。

買取業者は自分たちが生活するために不動産を購入するのではなく、購入した不動産をリノベーションや建て替え、付加価値を付けて売却します。諸経費も含めたうえに利益も載せないといけないとなれば、仲介で売却するより価格が安くなってしまうのです。
買い取り価格は、仲介での売却価格の60〜70%になることが多く、条件が悪い不動産であれば、市場価格の60%を下回る可能性があります。
そのため、高く売却するのが一番の希望な場合には、仲介に出すのが良いと言えるでしょう。


【買い取りの際にかかる費用】
不動産の買い取りは、リサイクルショップで中古品を売却するのと同じような仕組みですが、売却する際にかかる費用があります。
必ず掛かるのが、売買契約書に添付する印紙代です。
売買代金によって異なりますが、1,000〜5,000万円は1万円、5,000万円〜1億円は3万円となります。(令和6年3月末までの軽減措置に基づく印紙代金)

また住宅ローンで買った不動産を買い取りしてもらう場合は、抵当権抹消費用も必要です。
抹消手続きを担当する司法書士の報酬も含めて、15,000円から20,000円程度が掛かります。

もし買い取りによって売却利益が出る場合には譲渡所得税も発生するので、注意が必要です。

いずれも仲介で売却する場合でもかかる費用となりますが、売却時には負担が生じることもある為、事前にご自身が対象であるか確認をしておくと良いでしょう。


今回、買取のメリット・デメリット、場合によっては費用が掛かることについてご説明しました。
買い取りという方法が自分に合っているか、是非ご検討してみてください。
ご不安な点や、「こんなこともできる?」というご質問等がありましたら、どうぞお気軽にお問い合わせ下さい。
お客様のニーズに合ったご提案が出来るよう、地域専任担当者が尽力いたします!

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※買取が出来ない場合には仲介による売却もご相談させて頂きます。


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